Si tienes una casa antigua en A Coruña o en su área metropolitana y estás pensando en rehabilitarla, probablemente ya sabes que no es solo una cuestión de pintar paredes. Lo que más preocupa a la gente cuando se pone a investigar no son los acabados: son los trámites, el dinero y si va a haber sorpresas. Esta guía responde exactamente a eso.
¿Qué se considera rehabilitación y qué, reforma?
Esta distinción no es solo semántica: define qué documentación necesitas, qué licencia tienes que pedir y, en muchos casos, si puedes acceder o no a ayudas públicas.
En términos técnicos y urbanísticos, una reforma es una intervención que mejora o actualiza el interior de una vivienda sin tocar la estructura ni los elementos comunes del edificio. Cambiar el suelo, renovar la cocina, mover tabiques de escayola o pintar son ejemplos típicos. Muchos ayuntamientos gallegos permiten estas actuaciones con una simple comunicación previa al Concello, sin necesidad de proyecto de arquitecto.
La rehabilitación va más allá. Implica actuar sobre la envolvente del edificio —fachada, cubierta, forjados—, la estructura, las instalaciones generales o la distribución de forma sustancial. Aquí ya es necesario un proyecto técnico firmado por un arquitecto o arquitecto técnico, visado en el colegio profesional correspondiente, y una licencia de obra mayor otorgada por el ayuntamiento.
¿Por qué importa saber esto? Porque si haces obras que requieren licencia mayor sin tenerla, puedes enfrentarte a una orden de paralización, multas y, en el peor de los casos, a tener que demoler lo construido. Y porque las ayudas de los programas Next Generation y del IGVS exigen, sin excepción, que las obras estén correctamente autorizadas y cuenten con proyecto técnico.
Trámites: el orden que nadie te explica
El error más habitual es contratar al contratista antes de hablar con el arquitecto. El orden correcto es exactamente el inverso, y hacerlo al revés puede costarte tiempo y dinero.
Paso 1: Consulta de viabilidad urbanística
Antes de nada, hay que saber qué permite el planeamiento del municipio donde está la vivienda. No todos los Concellos tienen las mismas normativas, y en A Coruña capital las condiciones de edificabilidad, retranqueos y alturas pueden ser muy distintas a las de Oleiros, Arteixo o Cambre. Un arquitecto puede revisar el PGOM (Plan Xeral de Ordenación Municipal) y darte un dictamen claro: qué puedes hacer, qué no, y qué necesitas.
Paso 2: Proyecto técnico
Una vez definido el alcance de la rehabilitación, el arquitecto redacta el proyecto. Este documento incluye la memoria descriptiva, los planos de estado actual y de propuesta, la memoria de materiales y sistemas constructivos, el estudio de seguridad y salud, el presupuesto de ejecución material y toda la documentación exigida por el Código Técnico de la Edificación (CTE). El proyecto visado protege al propietario: define exactamente qué se va a hacer, con qué materiales y con qué garantías. Si después hay problemas con la constructora, el proyecto es la referencia legal.
Paso 3: Licencia municipal
El proyecto se presenta en el Concello junto con la solicitud de licencia de obra mayor. Los plazos varían según el municipio: en A Coruña ciudad pueden ser entre dos y cuatro meses en condiciones normales; en municipios más pequeños, a veces menos. Si el edificio está en un área protegida o tiene algún nivel de catalogación patrimonial, pueden hacer falta informes sectoriales adicionales que alargan el proceso.
Paso 4: Ejecución con dirección de obra
Con la licencia concedida, empieza la obra. La dirección de obra es obligatoria por ley en cualquier intervención sujeta a proyecto. El arquitecto visita la obra periódicamente, firma las certificaciones de avance, resuelve las dudas técnicas que surgen in situ y garantiza que lo construido se corresponde con lo proyectado. Pensar que una vez aprobada la licencia el técnico ya no hace falta es uno de los errores que más problemas genera a largo plazo.
Paso 5: Certificado final de obra y cédula de habitabilidad
Terminadas las obras, el arquitecto emite el certificado final de obra. Con ese documento, el propietario puede solicitar la licencia de primera ocupación o la actualización de la cédula de habitabilidad, que es lo que necesitan las compañías de suministros para dar de alta agua, luz y gas, y lo que exigen los bancos si vas a hipotecar o vender la vivienda después.
Consejo práctico: en muchos municipios gallegos, las solicitudes de licencia se pueden presentar de forma telemática a través de la sede electrónica del ayuntamiento. El arquitecto puede gestionarlo todo: preparar la documentación, presentarla y hacer el seguimiento del expediente. Ahorra tiempo y evita errores que retrasan los plazos.
¿Cuánto cuesta rehabilitar una casa en A Coruña?
Esta es la pregunta que todo el mundo hace y la que más difícil es responder con precisión, porque depende de demasiadas variables. Pero sí se puede dar una horquilla orientativa que ayude a entender el orden de magnitud antes de pedir presupuestos.
Los costes que hay que contemplar son de tres tipos: el coste de la obra en sí, los honorarios técnicos (arquitecto y aparejador) y los impuestos y tasas administrativas. Hay además un factor de contexto que conviene tener en cuenta: la vivienda en A Coruña superó los 3.100 €/m² en abril de 2026, batiendo récords históricos. En ese contexto, rehabilitar una vivienda propia —en lugar de comprar una ya reformada— puede ser una decisión económica muy razonable, además de la única manera de adaptar el espacio exactamente a cómo quieres vivir.
| Tipo de intervención | Coste orientativo (€/m²) | Notas |
|---|---|---|
| Reforma interior sin tocar estructura | 300 – 600 €/m² | Incluye suelos, revestimientos, baños, cocina, instalaciones |
| Rehabilitación energética (envolvente) | 150 – 400 €/m² | Aislamiento fachada, cubierta, ventanas. Puede subvencionarse |
| Rehabilitación estructural parcial | 400 – 900 €/m² | Refuerzo de forjados, consolidación de muros, cubierta nueva |
| Rehabilitación integral | 800 – 1.500 €/m² | Actuación completa sobre estructura, envolvente e interior |
| Honorarios técnicos (proyecto + DO) | 8 – 12% del PEM | Variable según complejidad y alcance |
| Tasas e impuestos | 3 – 5% del presupuesto | ICIO (4%), tasa de licencia municipal, IVA sobre honorarios (21%) |
Para una vivienda unifamiliar de 120 m² en A Coruña con una rehabilitación media —cubierta nueva, mejora del aislamiento, renovación completa del interior y actualización de instalaciones— el rango realista está entre 80.000 y 150.000 euros, incluyendo todos los costes. Una rehabilitación integral de un edificio antiguo o con problemas estructurales serios puede superar esa cifra con facilidad.
Ayudas y subvenciones disponibles en Galicia en 2025-2026
Este es probablemente el apartado que más ha cambiado en los últimos años gracias a los fondos Next Generation de la Unión Europea. Hay varias líneas de ayudas activas que pueden reducir de forma muy significativa el coste de la rehabilitación.
Programa VI435E del IGVS (vivienda rural gallega)
La Xunta de Galicia, a través del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS), tiene activa una convocatoria de ayudas para rehabilitar viviendas en el entorno rural. Cubre hasta el 75% del coste con un tope de 30.000 euros por vivienda. El plazo está abierto hasta septiembre de 2026 o hasta agotar los fondos. Las obras admisibles son amplias: rehabilitación general, terminación de viviendas a medio construir, mejoras de accesibilidad y eficiencia energética. La solicitud se tramita por la sede electrónica de la Xunta (procedimiento VI435E).
PREE 5000 (municipios de reto demográfico)
El Programa de Rehabilitación Energética de Edificios en municipios de reto demográfico es una línea estatal gestionada por el IDAE y canalizada a través del IGVS en Galicia. Está dirigido específicamente a localidades con problemas de despoblación, lo que incluye gran parte del rural gallego. Cubre entre el 75% y el 85% de las actuaciones de rehabilitación energética de la envolvente y las instalaciones. Si tu vivienda está en un municipio pequeño de la provincia de A Coruña o de Pontevedra, esta ayuda puede ser muy relevante.
Programa de ayuda a la rehabilitación a nivel de edificio (Next Generation)
Para comunidades de propietarios o propietarios únicos de edificios plurifamiliares, este programa exige una mejora mínima de la demanda energética del 30% (o del 45% para acceder a la cuantía máxima). Las subvenciones pueden llegar al 40-80% del coste de la actuación. Requieren la redacción del Libro del Edificio Existente antes de las obras, un documento técnico que recoge el estado actual del edificio y el plan de mejora.
Lo que muchos no saben: para solicitar casi todas estas ayudas es obligatorio contar con un proyecto técnico previo firmado por arquitecto. No puedes pedir la subvención y después encargar el proyecto: el proyecto es el requisito de entrada. Por eso, el orden correcto es siempre: arquitecto primero, obras después.
La ITE y el IAE: lo que puede obligarte a actuar aunque no quieras
En Galicia existe otra razón por la que muchos propietarios acaban rehabilitando aunque no lo tenían planeado: la obligatoriedad del Informe de Avaliación do Edificio (IAE).
El Decreto 61/2021 de la Xunta establece que todos los edificios residenciales con más de 50 años de antigüedad deben pasar esta inspección, que funciona como una especie de ITV para inmuebles. En Galicia hay más de 120.000 edificios en esa situación. El informe evalúa el estado de conservación, el cumplimiento de la normativa de accesibilidad y el grado de eficiencia energética. Tiene una vigencia de 10 años, tras la cual debe renovarse.
Si el resultado del IAE es desfavorable, el propietario está obligado a ejecutar las obras de subsanación. En algunos casos, el informe puede detectar deficiencias que exigen intervención inmediata por razones de seguridad.
Los ayuntamientos, además, pueden ampliar esta obligatoriedad mediante ordenanza municipal a edificios de menor antigüedad. En A Coruña ciudad y en varios concellos del área metropolitana ya existen ordenanzas propias de ITE. El IAE lo redacta un técnico competente —arquitecto o arquitecto técnico— y se presenta en el ayuntamiento y en el Registro Gallego de Informes de Evaluación de Edificios.
Rehabilitar en A Coruña: lo que hace diferente a esta zona
A Coruña tiene un parque edificatorio con una característica que los arquitectos locales conocen bien: muchos edificios de los años 50, 60 y 70 construidos con sistemas que ya dan problemas. Forjados de revoltón, fachadas sin aislamiento, cubiertas en mal estado, carpinterías con condensaciones. Son intervenciones que técnicamente no son complejas, pero que exigen conocer los materiales y los sistemas constructivos habituales de la zona.
Además, el clima atlántico gallego tiene implicaciones directas en el tipo de intervención necesaria. La humedad, la lluvia persistente y la temperatura moderada pero con oscilaciones importantes hacen que la estanqueidad y el aislamiento térmico sean especialmente críticos. Una cubierta mal resuelta en Galicia deteriora el edificio en pocos años. Una fachada sin barrera de vapor correctamente diseñada puede generar condensaciones intersticiales que destruyen el aislamiento desde dentro.
No es que los materiales o los sistemas sean muy diferentes a los del resto de España: es que las tolerancias son menores y los errores se pagan más rápido. Por eso el conocimiento del territorio —saber qué vientos llegan, cómo se comporta la piedra local, qué soluciones funcionan realmente en esta climatología— tiene un valor técnico real, no solo sentimental.
Preguntas frecuentes sobre rehabilitación en A Coruña
¿Necesito proyecto de arquitecto para cambiar las ventanas?
En general no, si se trata de una sustitución de carpintería sin modificar el hueco. Pero si el edificio está catalogado, en un área de especial protección, o si el cambio de ventanas forma parte de una actuación mayor de rehabilitación energética, sí puede necesitar proyecto y licencia. Conviene consultarlo antes de encargar las ventanas.
¿Puedo habitar la vivienda mientras se hacen las obras?
Depende del tipo de intervención. En reformas interiores parciales es habitual que sí. En rehabilitaciones integrales que afectan a instalaciones, estructura o cubierta, lo más frecuente y aconsejable es desalojar la vivienda durante las obras. El arquitecto puede asesorarte sobre la secuencia de trabajos para minimizar los tiempos sin acceso.
¿Cuánto tarda en tramitarse una licencia de obra mayor en A Coruña?
La normativa establece un plazo máximo de tres meses para que el ayuntamiento resuelva, pero en la práctica los plazos varían. En A Coruña ciudad, entre seis y dieciséis semanas es lo habitual en expedientes sin incidencias. Si hay subsanaciones de documentación o informes sectoriales adicionales, el plazo se alarga. Presentar un proyecto bien redactado y completo desde el principio es la mejor forma de evitar retrasos.
¿Las ayudas son compatibles entre sí?
No siempre. La norma general es que las ayudas no son acumulables sobre el mismo gasto subvencionado. Sí pueden combinarse si cada una cubre un concepto diferente —por ejemplo, una subvención para la cubierta y otra para las instalaciones—, pero hay que revisar las bases reguladoras de cada convocatoria. El arquitecto puede ayudarte a diseñar la estrategia de financiación antes de solicitar nada.
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